פסק-דין בתיק הפ"ב 35053-09-11

תביעות לביטול פסק בורר שניתן בשלב השני של בוררות, לאחר שהפסק נשוא השלב הראשון - אושר ע"י בית המשפט, וכן עתירה לאישורו.

הקדמה

1.      בעלי הדין מתגוששים ביניהם מאז שנת 1999, עת נחתם הסכם הקומבינציה באשר לקרקע בתל-אביב המצויה בבעלותם, באופן שלא ברור לי איזו יריבות קשה יותר, זו שבין בעלי הקרקע לבין הקבלן, או שמא זו שבין הבעלים המשותפים, בינם לבין עצמם.

פרויקט הבנייה "תקוע" וטרם יצא לפועל עד לרגעים אלו. בעלי הדין, שכבר הוציאו, לטענתם, מאות אלפי שקלים למימון הבוררות וההליכים המשפטיים, מצויים, למרבית הצער, במבוי סתום.

בעלי הדין והרקע לסכסוך 

2.      לקרקע נושא הסכסוך 20 בעלים במושע ואלו נחלקים לשלוש קבוצות: קבוצת הרוב המונה 18 בעלים שבבעלותם כ-90% מזכויות בקרקעוהמיוצגת ע"י עו"ד הלן אייזן (להלן - קבוצת הרוב) ושתי קבוצות המורכבות משני בעלים יחידים: אברהם שטרן בעל 5% מהזכויות בקרקע,המיוצג ע"י עו"ד באום (להלן - שטרן) ואמיר יואלי, אשר  החזיק בעת הרלבנטית בכ-5% הנותרים והמייצג את עצמו (להלן - יואלי). יואלי הודיע לאחרונה כי מכר את חלקו בקרקע.

3.     הסכם הקומבינציה נערך ביום  26.12.99 עם החברה הקבלנית יעקב ואלעזר אברהמי, חברה לבנייה בע"מ (להלן - הקבלן) אולם התקדמות - אין. סכסוך גרר סכסוך, מחלוקת גררה מחלוקת,  וגם הסכם פשרה שנחתם בין הצדדים שבע שנים לאחר חתימת הסכם הקומבינציה, ביום  19.2.07, (להלן - הסכם הפשרה) לא הביא לפריצת דרך. 

4.     המחלוקות עם הקבלן והטענות כלפיו בדבר הפרת ההסכם מצידו, יצרו אצל הבעלים גישות שונות: בעוד שקבוצת הרוב סירבה בכל תוקף לעתור לביטול ההסכם עם הקבלן, הגם שאף היא סברה שלא ניתן להותיר בידיו את הפרוייקט, זאת מחמת שיקולי מס, שככל הנראה יש בהם ממש (החשש לאבד את ההסדר שהושג ביחס להיטל השבחה) ודרשה שההסכם עמו יומחה לקבלן אחר, טען שטרן כל העת כי יש לבטל את ההסכם ולצאת לדרך חדשה. יואלי תמך בגישת שטרן.

הבוררות

5.     לאחר שגם הסכם הפשרה, כאמור, לא פתר את המחלוקות, פנו הצדדים לבית המשפט בבקשה למינוי בורר, נוכח תנית בוררות שבהסכם. תחילה מינה בית המשפט כבורר את עו"ד מוטי בניאן, אך משזה התפטר, מונה תחתיו ע"י בית המשפט (סגן הנשיא השופט זפט) ביום 23.6.09  עו"ד ש.ל. (להלן - הבורר).

בהתאם להחלטת הבורר מיום 2.12.09, פוצל הדיון בבוררות, באופן שבשלב הראשון אמורה הייתה להידון סוגיית הפרת ההסכם והטענות לביטולו, ובשלב השני, שאלת שיעור הפיצויים, בשים לב להכרעה בשלב הראשון.

לא למותר לציין כי קריאת הפרוטוקולים המתעדים את הדיונים שהתנהלו בפני הבורר מעוררת חלחלה, בשים לב לחילופי המהלומות המילוליות בהם הצטיין ההליך.

פסק הבוררות הראשון

6.     בפסק הבוררות הראשון שניתן ביום 30.10.10, קבע הבורר כי הקבלן הפר הפרה יסודית את הסכם הקומבינציה והוא אחראי בלעדית לנזקי הבעלים. במקביל, דחה הבורר את סעד האכיפה באמצעות המחאת ההסכם לקבלן חלופי, כפי עתירת קבוצת הרוב, משסבר כי סעד זה אינו בסמכותו, ומינה שני כונסי נכסים לצורך ביצועו של ההסכם.

7.     הבורר סקר בהרחבה את מערכת היחסים שבין הצדדים, בינם לבין עצמם ובינם לבין הקבלן, ואת המחלוקות ביניהם ובין היתר קבע כי הקבלן לא היה רשאי למכור יחידות דיור כשבידיו היה רק ההיתר לבניית המרתפים; כי נושא הוצאת היתרי הבניה היה באחריות הקבלן ואי הוצאת ההיתר על-ידו בפועל, לא היה תלוי, כפי טענתו,  בתשלום היטל ההשבחה;  הקבלן איחר בהוצאת ההיתר ל"תוכנית המשלימה" בלמעלה משנה וחצי; וכיוצ"ב.

"השורה התחתונה" בפסק הבוררות הראשון הייתה כי הקבלן הפר את ההסכם הפרה יסודית ואינו יכול עוד למלא בעתיד את התחייבויותיו. בה בעת סבר הבורר כי אינו מוסמך לבטל את ההסכם, שכן רוב בעלי המקרקעין מתנגדים לביטולו, ולא ניתן לכפות עליהם את דעת המיעוט.

8.     על רקע האמור, קבע הבורר כי  דרך המלך לביצוע הפרויקט, נוכח הפרתו ע"י הקבלן, הינה באמצעות מינוי כונסי נכסים לפרויקט שיהיו ממונים על המשך ביצועו. משכך, מינה הבורר את עו"ד זבולון שליש ועו"ד שמואל שוב ככונסי נכסים (להלן - כונסי הנכסים).

התביעה לביטול הפסק הראשון

9.    ביום 9.12.10 הגיש שטרן לבית המשפט בקשה לביטול פסק הבורר הראשון או השלמתו (הפ"ב 14428-12-10). בין היתר טען, כי לבורר לא הייתה סמכות למנות כונסי הנכסים; כי לא נתן לצדדים אפשרות להשמיע טענותיהם בטרם הורה על מינוי כונסי הנכסים; כי לא הגדיר את תפקידם של כונסי הנכסים, וכן טענות נוספות שמיותר לפרטן.